随着老龄化快速演进，积极应对社会养老显得日益重要。不久前，中央金融工作会议指出要做好“五篇大文章”，其中就包括养老金融。

作为一种重要的养老金融产品，保险版“以房养老”在服务特定老年群体的养老需求方面具有独特作用。不过，自2014年6月启动试点以来，“以房养老”保险产品累计承保200多单，仍显“叫好不叫座”。8年多以来，这一业务似乎尚未走出探索状态，但市场早已“时不我待”，不仅老龄化加速，而且房地产形势发生了新变化，《民法典》也已落地实施。

在这样的背景下，“以房养老”业务应该如何捋顺相关环节以破解难点，进一步发挥应有价值?

保险版“以房养老”，即老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。

为开创养老保障新途径，原中国保监会于2014年6月发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动老年人住房反向抵押养老保险试点，试点城市包括北京、上海、广州以及武汉等4个城市，为有房产但没有足够养老金的老年人提供了一种养老选择。

该业务的操作方式是，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

据了解，8年多以来，共有4家保险公司获得了开展住房反向抵押养老保险的资格，但仅有2家保险公司推出相关产品，而目前实际批量开展业务的仅有幸福人寿1家。幸福人寿相关人士向记者介绍，该公司“以房养老”业务聚焦于老年人居家养老、增加养老金收入和终身领取等三大养老核心需求，目前覆盖北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州、深圳和成都共计10个城市。

南开大学金融学院养老与健康保障研究所所长朱铭来对记者表示，“以房养老”业务开展8年多以来所取得的进度并不令人意外，这项业务的推广在国内面临很大难度，可以理解保险公司对此普遍持有的谨慎保守态度。“一个重要的问题是，老年人住房反向抵押养老涉及财产遗赠权利的新型分割，挑战了传统的‘养儿防老’理念，老年人及其子女需要一个接受的过程。”朱铭来说。

“以房养老”较小的业务量，当然也引起了业界人士的关切。北京大学汇丰商学院风险管理与保险研究中心主任雎岚向记者分析了需求端老人群体的考量。一方面，受传统观念的影响，国人对反向抵押房产这一金融概念心存疑虑，加之保单条款设计相对复杂，流程繁琐，因此老人群体的接受度不高;另一方面，房屋市场存在价格波动风险，依据现有的保单条款，老人未来领取的养老金是以投保之时的房屋评估价值为依据的，一旦确定即不可更改。如果未来房价上涨，养老金的领取金额势必低于预期，因此降低了购买意愿。另外，部分老人有其他来源的养老金，比如社保、家庭支持等，单一养老金的补充可能并不一定解决痛点。

尽管如此，考虑到“以房养老”业务稍显复杂，市场参与主体过少，供给侧严重不足，加上房地产市场面临新形势，因此有的观点认为该业务能取得这样的成绩也属难能可贵。

“目前，‘以房养老’业务的销售情况是符合我们预期的。”幸福人寿相关人士称，总体来看，“以房养老”业务改善了特定老年群体晚年的生活质量。所谓服务“特定老年群体”，意味着它不是大众化产品，而只是少数老人愿意接受的小众产品。作为市场化手段运作的一种补充养老方式，“以房养老”能让老人们多一种养老选择，是社会保障养老之外的一种补充。更进一步说，住房反向抵押养老保险仅仅是“以房养老”的一种形态，不会改变主流的社会养老模式。

如何破局?

雎岚认为，为解决“以房养老”业务开拓难，可以提升保单设计的灵活性，充分考虑到未来可能发生的房价变化风险。同时，参照国际经验，政府可以出台制定相关住房反向抵押养老保险制度，比如由政府出面担保，进而降低因房价波动等原因而引致的参与主体风险。

雎岚认为，在老龄化日益加深的当下，不仅存在“养老贵”，还存在“养老难”的问题。通过保险融资，可以在一定程度上化解养老金不足的问题。同时，保险公司可积极考虑提供相应的养老配套服务，比如房屋“适老化”改造、老人照护服务等，以应对“养老难”的问题。具有温度的服务，不仅可以增加既有客户黏性，也可以吸引潜在客户，从而有效应对养老的双重痛点。